En las últimas semanas se ha estado barajando, más que por el Gobierno, por los tertulianos de turno la posibilidad de modificar nuestra legislación para equipararla al derecho anglosajón, en lo que se refiere a los créditos hipotecarios.
Para recordar: 'El efecto sonajero'.
Las claves:
"La hipoteca está conceptuada como un derecho real de garantía y de realización del valor que recae sobre los bienes inmuebles mediante la concesión al titular de la facultad de enajenarlos y percibir su precio a través del procedimiento establecido legalmente, con prohibición del pacto comisionario a tenor de éste precepto" (STS de 29 de enero de 1996).
Por otra parte; "La prohibición del pacto comisorio es imperativa y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en las que están involucrados no sólo el interés del deudor sino de sus acreedores" (STS de 26 de abril de 2001).
La doctrina entiende que únicamente se permitiría "el pacto por el que el acreedor se adjudicara la cosa en caso de incumplimiento del deudor por su justa estimación" (STS de 28 de noviembre de 1993).
Es decir, salvo en el último caso que debería efectuarse bajo pacto expreso (en cuyo caso quedaría pendiente la diferencia entre el importe de la hipoteca concedida y el de su "justa estimación") en el resto de los casos la única opción para "recuperar" el dinero por parte de la entidad es acudir a la ejecución hipotecaria (en cuyo caso si quisiera el inmueble podría acudir a la subasta sin necesidad de consignar el importe legalmente establecido o presentar el preceptivo aval).
No obstante, en España, como regla general para la responsabilidad del deudor, se entiende la misma ilimitada y por todos sus bienes presentes y futuros (art 1911CC) responsabilidad que como no puede ser menos se extrapola a los negocios hipotecarios (art 105LH).
Ahora bien, las partes mediante pacto expreso pueden limitar en las hipotecas voluntarias que la responsabilidad del deudor sólo afecte al bien hipotecado (art140LH) si bien esto debe ser mediante pacto expreso extremo que dudo que ninguna entidad acepte (máxime considerando que son todo contratos de adhesión y la no incorporación de semejante clausula implica responsabilidad ilimitada).
Estamos ante un supuesto de responsabilidad limitada si bien la misma podría limitarse mediante pacto expreso de las partes (en muchos años no he conocido ninguna escritura con ésta cláusula).
Tal y como he señalado antes en ningún caso el acreedor se puede quedar con el bien directamente al impedirlo la ley y ser dicho artículo de derecho necesario, eso sí, si el acreedor quiere satisfacer su crédito puede acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria correspondiente o en su defecto (la jurisprudencia sólo admite éste extremo mediante pacto expreso) pactar la entrega del bien a cuenta de la deuda por "su justo precio".
En resumen, no es tan fácil como cambiar la articulación de la ley sin más.
El debate está abierto.
